El acceso a la vivienda es una de las principales preocupaciones de los ciudadanos españoles. Aunque puede no vivirse como un problema propio. No en vano España tiene una tasa de hogares propietarios de su residencia habitual de los más altos de Europa: se sitúa alrededor del 75 %. Pero hay muchas probabilidades de verse afectado indirectamente, ya que se trata de un desafío común para las generaciones más jóvenes de las familias.

El reverso de esta difícil situación es la etapa boyante que atraviesa el mercado inmobiliario y que se puede aprovechar desde el punto de vista del inversor.

Para ilustrar la efervescencia del sector se puede poner el foco en uno de sus segmentos, por ejemplo, el de la vivienda nueva. Su precio medio alcanzó un máximo histórico de 3.151 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de este año y el encarecimiento se aceleró hasta el 7,5 % interanual, según los últimos datos publicados por Sociedad de Tasación. Los altos precios no impidieron que las compraventas se dispararan cerca del 30 % en los cuatro primeros meses, de acuerdo con las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE). Y la tendencia se mantiene.

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S. Cabrero

Los expertos, de hecho, aseguran en general que el sector se ve favorecido por vientos de cola, incluso cuando se ciernen algunas sombras sobre el panorama económico global.

Un mercado sólido

Los analistas de Bankinter estiman que, tras diez años consecutivos de subidas de precios en los que acumula una revalorización de más del 60 %, el mercado de la vivienda en España podría perder algo de dinamismo en la segunda mitad de este 2025, como consecuencia del impacto negativo sobre el crecimiento económico mundial de la guerra comercial desatada por Donald Trump. Creen que las transacciones de vivienda podrían reducirse ligeramente, tendiendo a aproximarse a la media histórica, que se sitúa en torno a 540.000 (en el 2024 esta cifra ascendió a 642.000), y que las subidas de precios deberían moderarse hasta un incremento del 5 % al finalizar este año y del 3 % en el 2026. Pero aun así, estos expertos destacan la solidez del mercado inmobiliario español, que se ve apoyado por la escasez de oferta (calculan un déficit de más de 150.000 viviendas al año), la subida del precio de los alquileres, y las rebajas de los tipos de interés, que hacen que no sea descartable que el euríbor a doce meses termine el 2025 en niveles inferiores al 2 %.

También los analistas de Renta 4 Banco tienen una visión positiva sobre el sector, especialmente desde un punto de vista operativo y de absorción de producto. «El crecimiento económico y la salud del mercado laboral español continúan dando soporte a la demanda de vivienda», sostienen.

Las expectativas son igualmente positivas para otros segmentos del mercado inmobiliario. La demanda de oficinas se mantiene sólida pese al auge del teletrabajo tras la pandemia, con subidas de las rentas por encima de la inflación; y en los centros comerciales (los activos inmobiliarios cuyas valoraciones más han sufrido en los últimos años) empieza a entrar capital, señalan en Bankinter.

Con este marco, invertir en ladrillo puede resultar una buena apuesta. Y además no exige necesariamente grandes desembolsos.

Comprar para vender o arrendar

La vía más tradicional para hacerlo es comprar un inmueble para venderlo posteriormente a un precio más elevado o ponerlo en alquiler y obtener rentas. Se trata de una opción interesante: la rentabilidad media generada por la adquisición de una vivienda en España para destinarla al alquiler se situó en junio en el 6,5 %, según el último informe de Fotocasa, realizado a partir de los precios medios de las viviendas ofertadas en el portal para venta y alquiler. Pero esta modalidad de inversión en el mercado inmobiliario requiere contar con una billetera holgada.

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JORGE NOYA

Fórmulas más sencillas

Hay fórmulas más sencillas y accesibles, como es la compra de acciones de compañías relacionadas con el sector inmobiliario que cotizan en bolsa, a cuyo fin se puede destinar el presupuesto que cada cual considere adecuado. Los títulos a adquirir pueden ser de Socimis (sociedades anónimas cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), que compran inmuebles —residenciales, oficinas, hoteles y otros— con el objetivo de alquilarlos y obtener rentabilidad. Es el caso de Merlin Properties e Inmobiliaria Colonial, dos de las empresas que forman parte del Ibex 35. Los analistas de Bankinter destacan que cotizan con rentabilidad por dividendo atractiva y descuentos superiores al 30 % sobre NAV (valor neto de los activos).

Otra posibilidad es comprar acciones de promotoras, que seguirán beneficiándose de un entorno de escasez de oferta y subidas de precios de vivienda. Entre las que se negocian en el mercado de valores español, en Bankinter se inclinan por Neinor Homes y Aedas Homes. En Renta 4 se mantienen a la espera del desenlace de la opa (oferta pública de adquisición) voluntaria que la primera ha lanzado sobre la segunda y confían en el potencial de revalorización de Metacentro e Inmobiliaria del Sur.

También se puede apostar fácilmente por el sector inmobiliario a través de fondos de inversión y ETFs (fondos de inversión cotizados). Esta estrategia permite ampliar horizontes y diversificar riesgos, al dar acceso a una mayor variedad de activos de distintos países. El fondo Avante Sector Inmobiliario es el más rentable en lo que va del 2025 en la categoría Inmobiliario-Indirecto Europa, con una subida de más del 11 %, y también el que ofrece una mayor revalorización anualizada a 5 años (supera el 14 %), según datos de Fineta.

Una opción de inversión en el mercado inmobiliario que se está abriendo paso en los últimos años es el crowdfunding, un modelo de financiación colectiva en el que múltiples inversores contribuyen con fondos para financiar un proyecto específico, que puede ser la compra, el desarrollo, la renovación o la construcción de propiedades, como viviendas, locales comerciales o edificios de oficinas. Una de las plataformas más populares de crowdfunding inmobiliario, Urbanitae, permite invertir en proyectos a partir de 500 euros.

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